Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) via Bank Konvensional

 
KPR adalah kredit  atau penyediaan dana oleh Bank yang diberikan kepada nasabah dalam rangka kepemilikan Rumah. Secara luas KPR ini disebut juga Kredit beragunan Properti/Rumah sehingga dapat digunakan untuk  berbagai macam tujuan yaitu: Pembelian Rumah Baru (Primary), Pembelian Rumah Bekas (Seken/Secondary), Take Over, Take Over Top Up, Refinacing, Pembangunan Rumah, Renovasi Rumah, Top Up, dll.

1.    Pembelian Rumah Baru dan Bekas

KPR ini diperuntukkan untuk membiayai kekurangan dana yang harus diserahkan kepada pihak penjual setelah pembeli membayarkan sejumlah uang muka (Down Payment –DP). Sesuai dengan Surat Edaran BI No. 18/19/DKMP tanggal 6 September 2016, rasio antara nilai pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa properti berbeda-beda tergantung dengan tipe (luas bangunan) dan jenis properti yang diperjual-belikan. Rasio ini disebut dengan Finance to Value (FTV). Berikut adalah besaran maksimum FTV masing-masing tipe dan jenis properti untuk Bank konvensional:

Tipe Bangunan	Maksimum FTV (%)
(m2)	KPR 1	KPR 2	KPR 3
KPR >70	85	80	75
KPR 22-70	tdk diatur	85	80
KPA >70	85	80	75
KPA 22-70	90	85	80
KPA sd. 21	tdk diatur	85	80
KPR (Ruko/Rukan)	tdk diatur	85	80

Tabel1.  Maksimum FTV sesuai SE BI No. 18/19/DKMP, dalam hal ini dipisahkan jenis propertinya yaitu Rumah (KPR) dan Apartemen (KPA)

Berdasarkan table tersebut, dapat diketahui bahwa Bank akan memberikan maksimum pembiayaan (FTV) sesuai dengan tipe bangunan, jenis properti dan jumlah fasilitas KPR yang sedang Anda nikmati. Sebagai contoh, untuk Rumah dengan tipe 120, maka jika Anda belum pernah menikmati fasiltas KPR, maksimum pembiayaan yang bisa diberikan Bank kepada Anda adalah sebesar 85% dari nilai Rumah tersebut. Namun apabila Anda saat ini sudah memiliki 2 (dua) fasilitas KPR, maka maksimum pembiayaan yang bisa diberikan oleh Bank hanya sebesar 75% dari nilai Rumah.

2.    Take Over KPR dari Bank lain

Jika saat ini Anda sedang menikmati fasiltas KPR di suatu Bank, namun Anda merasa bahwa bunga KPR yang dibebankan terlalu tinggi, maka Anda bisa memindahkan fasilitas KPR Anda tersebut ke Bank lain dengan bunga yang lebih rendah. Kondisi ini disebut dengan KPR Take Over. KPR Take Over ini juga bisa bisa Anda manfaatkan untuk menurunkan jumlah angsuran per bulan, dengan jalan memperpanjang jangka waktu KPR Anda. Contohnya adalah apabila Anda mendapatkan faslitas KPR di Bank A dengan jangka waktu 15 tahun, dan saat ini KPR Anda sudah berjalan 8 tahun, maka sisa jangka waktu KPR Anda adalah 7 tahun. Dengan memanfaatkan KPR take over, maka Anda dapat meminta penambahan jangka waktu kredit sehingga jangka waktunya bisa kembali lagi di 15 tahun. Dengan perpanjangan jangka waktu KPR ini otomatis angsuran Anda akan turun cukup signifikan. Perpanjangan jangka waktu KPR ini tentu saja akan mempertimbangkan usia Anda saat jatuh tempo lunas, dimana tiap Bank akan menetapkan batas waktu usia saat KPR lunas yang berbeda untuk tiap-tiap jenis pekerjaan. Untuk PNS dan karyawan swasta biasanya ditetapkan bahwa saat KPR lunas, maksimum usia saat itu adalah sekitar 55 tahun (usia pensiun). Sedangkan untuk wiraswasta biasanya ditetapkan sekitar usia 65 tahun. Intinya Bank hanya bersedia membiayai KPR Anda selama anda masih bisa produktif bekerja. Namun ada satu hal yang perlu Anda pertimbangkan terkait dengan KPR take Over ini adalah adanya biaya penalti dan biaya proses-proses KPR. Oleh sebab itu penting bagi Anda untuk menanyakan kepada petugas Bank (Account Officer Bank) untuk membuatkan estimasi biaya-biaya yang akan timbul karena proses KPR Take Over ini.

3.    Take Over Top Up

Fasiltas KPR ini merupakan faslitas KPR Take Over dengan penambahan plafond KPR. Sebagai contoh, 10 tahun lalu,  Anda memiliki faslitas KPR di Bank A dengan plafond sebesar Rp 800 juta, jangka waktu 15 tahun dengan nilai Rumah saat pengajuan KPR adalah sebesar Rp 1 Milyar. Saat ini KPR Anda sudah berjalan 10 tahun, sisa plafond KPR Rp 300 juta,  sisa jangka waktu 5 tahun dengan nilai Rumah Anda saat ini adalah Rp 2 Milyar. Dengan kondisi ini, Anda dapat mengajukan fasilitas KPR Take Over Top Up ke Bank lain dengan nilai s.d. 85% dari nilai Rumah Anda saat ini yaitu sebesar 85% x Rp 2 Milyar atau sebesar Rp 1.7 Milyar. Bank tentu saja juga akan tetap mempertimbangkan kemampuan Anda dalam mengangsur KPR tersebut.

4.    Top Up

Fasilitas KPR ini hampir sama dengan fasilitas KPR Take Over Top Up namun Anda tidak memindahkan KPR Anda ke Bank lain. Jadi Anda mendapatkan penawaran penambahan plafond KPR setelah kredit Anda berjalan beberapa tahun, dengan asumsi penghasilan Anda mengalami kenaikan dan harga Rumah Anda juga mengalami kenaikan. Fasilitas ini biasanya ditawarkan oleh Bank secara otomatis kepada Anda apabila Anda memiliki catatan pembayaran angsuran yang baik di Bank tersebut.

5.    KPR Refinancing

Fasilitas KPR Refinancing merupakan fasilitas pembiayaan yang diberikan oleh Bank dalam rangka menggantikan uang yang telah Anda keluarkan untuk membeli Rumah. Sebagai contoh, 3 tahun lalu Anda membeli sebuah Rumah dengan cara tunai, dengan berjalannya waktu, Anda membutuhkan uang untuk kebutuhan konsumtif Anda. Maka Anda dapat meminta pembiayaan dari Bank untuk menggantikan uang yang sudah terlanjur Anda gunakan untuk membeli Rumah tersebut sampai dengan 85% dari nilai Rumah yang Anda beli tersebut.

6.    KPR Renovasi

Dengan berjalannya waktu, Rumah yang Anda tempati tentu saja akan mengalami kerusakan. Oleh sebab itu Anda memerlukan dana untuk perbaikan Rumah Anda tersebut. Pembiayaan dari Bank dalam rangka memperbaiki Rumah Anda tersebut inilah yang disebut dengan KPR Renovasi. Besarnya pembiayaan dari Bank disesuaikan dengan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) dimana nilainya bisa sampai dengan 80% dari RAB yang diajukan. Sistem pencairan KPR ini dilakukan secara bertahap sesuai dengan tahapan rencana renovasi yang Anda susun dalam RAB. Anda harus menyelesaikan setiap tahapan sebelum Anda mengajukan pencairan untuk tahapan selanjutnya. Pastikan Anda menyimpan bukti pembelian bahan bangunan dan kuitansi pembayaran tukang. Bukti transaksi ini biasanya juga akan diminta oleh Bank untuk setiap tahapan pencairannya. Untuk renovasi yang memiliki RAB lebih dari Rp 500 juta, biasanya Bank meminta pengerjaannya dilakukan oleh kontraktor. Jika renovasi menyebabkan perubahan bentuk fasad, penambahan lantai atau penambahan ruang yang cukup signifikan, sebaiknya Anda juga mempersiapkan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) karena Bank pasti akan mempersyaratkannya.

7.    KPR Pembangunan

Jika Anda memiliki sebuah tanah kosong atau tanah kavling, dimana Anda berkeinginan untuk membangun rumah di atas tanah tersebut, maka atas pembangunan rumah tersebut Anda dapat mengajukan faslitas KPR yang disebut KPR Pembangunan. Besarnya pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank bisa sampai 80% dari RAB. Sistem pencairan KPR Pembangunan ini juga dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress pembangunan di lapangan yang disesuaikan dengan RAB Anda. Sama halnya dengan KPR Renovasi, pastikan Anda menyimpan bukti pembelian bahan bangunan dan kuitansi pembayaran tukang. Bukti transaksi ini biasanya juga akan diminta oleh Bank untuk setiap tahapan pencairannya. Untuk proyek pembangunan yang memiliki RAB lebih dari Rp 500 juta, Bank biasanya juga akan meminta pengerjaannya dilakukan oleh kontraktor. Untuk KPR Pembangunan ini, IMB mutlak diperlukan sehingga Anda wajib mempersiapkan IMB tersebut bersamaan saat Anda menyusun RAB.