Perjanjian dalam Proses Jual Beli Rumah

 
Dalam melakukan pembelian Rumah terdapat beberapa perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen untuk menjamin keamanan kedua belah pihak dalam bertransaksi. Beragam dokumen dan perjanjian tersebut harus Anda ketahui supaya Anda tidak dirugikan.

Perjanjian dan dokumen tersebut antara lain: PPJB (Perjanjian pengikatan jual beli), PJB (Pengikatan jual beli) dan AJB (Akta jual beli). Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

   1.    Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam PPJB terdapat kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Perjanjian ini  mengikat penjual kepada seorang pembeli agar tidak menawarkan objek yang diperjual belikan kepada pembeli lainnya. Serta harga objek yang diperjual belikan sudah fix harganya dan tidak akan ada kenaikan harga lagi. Dalam PPJB tersebut menyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek dimana saat penandatangan PPJB biasanya disertai dengan pembayaran uang muka/DP dari pihak pembeli kepada pihak penjual.

Di dalam  PPJB  disepakati tata cara pembayaran dari pembeli ke penjual seperti pembayaran uang tanda jadi, uang muka, tahapan pembayaran dan besarnya pembayaran tiap tahapan, termasuk kapan masing –masing tahapan pembayaran akan dilunasi.

Selain itu juga terdapat kesepakatan terkait dengan  sanksi yang diberikan kepada para pihak apabila ada salah satu pihak yang wanprestasi (cidera janji). Apabila Penjual wanprestasi seperti terdapat permasalahan terhadap penyelesaian bangunan dan legalitas tanah maka penjual bisa jadi diminta untuk mengembalikan uang yang sudah diterimanya ditambah dengan denda yang besarnya disepakati secara bersama-sama. Sementara untuk pembeli, wanprestasi dalam bentuk keterlambatan tahapan pembayaran bisa diberikan sanksi berupa denda dengan jumlah tertentu.

Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan saja, tetapi tidak tertutup kemungkinan PPJB dibuat dengan akta notaris. Apabila PPJB dibuat di bawah tangan maka setidaknya melibatkan dua orang saksi orang dewasa, satu saksi dari pihak penjual, satu saksi dari pihak pembeli. Saksi dapat memberikan keterangan lebih jika kelak terjadi sengketa PPJB.

Kondisi PPJB ini banyak diterapkan ketika Anda membeli Rumah secara indent (rumah dalam kondisi belum jadi) dari Developer. 

      2.  Pengikatan Jual Beli (PJB)

PJB adalah kesepakatan antara penjual dan pembeli yang karena alasan tertentu sehingga AJB belum bisa dilaksanakan dan dibuat dihadapan notaris. PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.

PJB lunas adalah kesepakatan yang dibuat dihadapan notaries dimana harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB. PJB lunas biasanya dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris/PPAT yang bersangkutan. Dimana berdasarkan PJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dimana lokasi objek berada.

Dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual.

PJB tidak lunas adalah kesepakatan yang dibuat dihadapan notaris dimana pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Secara umum pasal-pasal yang ada dalam PJB tidak lunas sama dengan pasal-pasal yang ada dalam PPJB. Nantinya PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

      3.    Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah akta otentik yang dibuat untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli yang pembuatannya di hadapan notaries/PPAT. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Setelah AJB dibuat, pembeli mengajukan balik nama ke kantor pertanahan yang dapat diurus melalui notaris. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.