Suku bunga merupakan salah satu komponen terpenting ketika Anda memutuskan mengambil KPR dari suatu Bank. Berikut beberapa contoh model suku bunga yang ditawarkan oleh Bank:
1. Suku bunga Flat
Perhitungan bunga dengan metode ini dihitung secara rata
dari total pinjaman. Setiap penurunan pokok pinjaman yang disebabkan oleh
angsuran yang dilakukan tidak mengurangi jumlah bunga yang dibayar setiap
bulannya.
Sebagai contoh, jika Anda meminjam uang sebesar 120.000,
jangka waktu (tenor) satu tahun (12 bulan), suku bunga 10% flat per tahun, maka
dapat diilustarasikan kewajiban angsuran bulanan dan kewajiban bunga yang harus
Anda bayarkan sebagai berikut:
Total bunga yang harus dibayar:
120.000 x 10% = 12.000
Angsuran yang harus dibayar per bulan:
(120.000 + 12.000) / 12 = 11.000
Bulan
|
pokok
|
Bunga
|
Total Angsuran
|
Saldo Pinjaman
|
1
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
110,000
|
2
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
100,000
|
3
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
90,000
|
4
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
80,000
|
5
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
70,000
|
6
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
60,000
|
7
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
50,000
|
8
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
40,000
|
9
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
30,000
|
10
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
20,000
|
11
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
10,000
|
12
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
0
|
Total
|
120,000
|
12,000
|
132,000
|
Tabel 1. Perhitungan angsuran dengan bunga flat
Suku bunga flat sangat jarang digunakan dalam perhitungan
suku bunga KPR. Suku bunga flat biasanya digunakan untuk kredit kendaraan
bermotor (KKB), kartu kredit dan KTA.
2. Suku Bunga Efektif
Suku bunga efektif paling banyak digunakan dalam skema
bunga KPR. Perhitungan bunga efektif lebih adil karena bunga dihitung dari
nilai pokok hutang bukan dari total pinjaman awal. Dengan dibayarkannya
angsuran tiap bulan, maka pokok hutang akan terus berkurang. Karena perhitungan
bunga berasal dari sisa pokok yang tersisa, sehingga secara otomatis pembayaran
bunga juga akan semakin berkurang.
Jika Anda meminjam uang sebesar 120.000 dengan tenor 12
bulan, suku bunga 10% efektif per tahun, maka perhitungan angsuran dan bunga
yang harus dibayarkan dapat dillustrasikan sebagai berikut:
bulan
|
pokok
|
Bunga
|
Total Angsuran
|
Saldo Pinjaman
|
1
|
10,000
|
1,000
|
11,000
|
110,000
|
2
|
10,000
|
917
|
10,917
|
100,000
|
3
|
10,000
|
833
|
10,833
|
90,000
|
4
|
10,000
|
750
|
10,750
|
80,000
|
5
|
10,000
|
667
|
10,667
|
70,000
|
6
|
10,000
|
583
|
10,583
|
60,000
|
7
|
10,000
|
500
|
10,500
|
50,000
|
8
|
10,000
|
417
|
10,417
|
40,000
|
9
|
10,000
|
333
|
10,333
|
30,000
|
10
|
10,000
|
250
|
10,250
|
20,000
|
11
|
10,000
|
167
|
10,167
|
10,000
|
12
|
10,000
|
83
|
10,083
|
0
|
Total
|
120,000
|
6,500
|
126,500
|
Tabel 2. Pembayaran angsuran dengan bunga efektif
Jika dibandingkan, jumlah bunga yang harus dibayarkan
dengan bunga flat jauh lebih tinggi dibandingkan dengan bunga efektif (12.000
berbanding 6.500 atau 1.85 kali)
3. Suku Bunga Annuitas
Pada kasus perhitungan angsuran dengan suku bunga efektif, maka tiap bulan, jumlah
angsurannya akan berubah. Jika hal ini diterapkan, tentu saja akan membingungkan pihak nasabah. Oleh sebab
itu Bank akan memodifikasi jumlah angsuran, sehingga setiap bulan angsurannya
menjadi sama.
Tabel 3. Pembayaran angsuran dengan pola annuitas
Pada table 3 di atas, total angsuran yang harus
dibayarkan tiap bulan sudah dimodifikasi sehingga menjadi tetap tiap bulannya,
walaupun terdapat sedikit selisih jumlah bunga yang dibayarkan dibandingkan dengan
table 2. Bank biasanya menerapkan
model ini untuk memudahkan kontrol atas pembayaran angsuran nasabahnya. Bank biasanya juga akan
memodifikasi pola pembayarannya dimana pada saat awal-awal pinjaman nasabah
akan membayar bunga lebih besar dibandingkan dengan bulan-bulan selanjutnya,
demikian sebaliknya, untuk pokok pinjaman, nasabah akan membayar nilai yang
lebih kecil dibandingkan bulan pembayaran selanjutnya. Hal ini akan merugikan
nasabah apabila nasabah ingin melunasi pinjaman di saat awal berlangsungnya
pinjaman.
4. Suku Bunga Fixed,
Cap dan Floating
Pernahkan Anda melihat iklan Bank tentang suku bunga KPR seperti “Suku
bunga 8% fixed 3 tahun, 10% Cap tahun ke-4 dan ke-5?” Lalu bagaimana cara kita
membaca suku bunga Bank tersebut?
Bunga Fixed
Suku bunga fixed
(fix)
merupakan suku bunga yang nilainya tetap dan tidak akan berubah selama
jangka waktu yang ditetapkan oleh Bank. Suku bunga ini tidak akan berubah
walaupun terjadi perubahan kondisi ekonomi dan kebijakan internal Bank. Suku
bunga 8% fixed 3 tahun berarti bahwa suku bunga Bank tersebut akan tetap
sebesar 8% per tahun selama
3 tahun.
Bunga Floating
Suku bunga floating adalah suku
bunga yang berubah-ubah besarannya sesuai dengan kondisi ekonomi dan kebijakan
Bank yang bersangkutan. Saat ini besaran suku bunga floating berada di range 13%
s.d. 16% per tahun. Suku bunga ini nilainya juga akan dipengaruhi oleh suku
bunga acuan Bank Indonesi yang dikenal dengan sebutan BI Rate (7 Days Repo Rate). Pada saat terjadi krisis ekonomi dan moneter,
suku bunga floating nilainya dapat di atas 20%.
Bunga Cap
Suku bunga Cap (capped) merupakan suku bunga floating
yang nilainya dibatasi sampai dengan
nilai tertentu. Suku bunga Cap 10% untuk tahun ke-4 dan 5 berarti suku
bunga KPR Bank tersebut akan berfluktuasi sesuai kondisi ekonomi dan kebijakan
Bank, namun besarannya tidak akan melebihi 10%.
Nah sekarang Anda sudah bisa tahu kan arti “suku bunga 8% fix 3 tahun, Cap
tahun ke-4 dan 5?
0 komentar:
Posting Komentar