Membandingkan "Promosi" KPR yang Ditawarkan Bank

Jika Anda menjumpai 2 iklan KPR di jalan atau Koran sebagai berikut:

·         Bank A: suku bunga termurah 5% fix 1 tahun

·         Bank B: suku bunga termurah 9% fix 3 tahun

Menurut Anda mana yang lebih murah?

Untuk menjawabnya mari kita simulasikan kedua promosi suku bunga yang diklaim murah oleh Bank tersebut. Kita ambil asumsi pinjaman sebesar Rp 100 jt, jangka waktu pinjaman 3 tahun, suku bunga konter kedua Bank adalah sama, yaitu 14% per tahun.

Bulan	Angsuran Pokok	Angsuran Bunga	Total Angsuran	Saldo Pinjaman
0				100,000,000
1	2,580,423	416,667	2,997,090	97,419,577
2	2,591,175	405,915	2,997,090	94,828,402
3	2,601,971	395,118	2,997,090	92,226,431
4	2,612,813	384,277	2,997,090	89,613,618
5	2,623,700	373,390	2,997,090	86,989,918
6	2,634,632	362,458	2,997,090	84,355,287
7	2,645,609	351,480	2,997,090	81,709,677
8	2,656,633	340,457	2,997,090	79,053,044
9	2,667,702	329,388	2,997,090	76,385,342
10	2,678,817	318,272	2,997,090	73,706,525
11	2,689,979	307,111	2,997,090	71,016,546
12	2,701,187	295,902	2,997,090	68,315,358
13	2,483,005	797,013	3,280,017	65,832,354
14	2,511,973	768,044	3,280,017	63,320,380
15	2,541,280	738,738	3,280,017	60,779,101
16	2,570,928	709,090	3,280,017	58,208,173
17	2,600,922	679,095	3,280,017	55,607,251
18	2,631,266	648,751	3,280,017	52,975,985
19	2,661,964	618,053	3,280,017	50,314,021
20	2,693,020	586,997	3,280,017	47,621,000
21	2,724,439	555,578	3,280,017	44,896,561
22	2,756,224	523,793	3,280,017	42,140,337
23	2,788,380	491,637	3,280,017	39,351,957
24	2,820,911	459,106	3,280,017	36,531,046
25	2,853,822	426,196	3,280,017	33,677,224
26	2,887,116	392,901	3,280,017	30,790,108
27	2,920,799	359,218	3,280,017	27,869,308
28	2,954,875	325,142	3,280,017	24,914,433
29	2,989,349	290,668	3,280,017	21,925,084
30	3,024,225	255,793	3,280,017	18,900,859
31	3,059,507	220,510	3,280,017	15,841,352
32	3,095,202	184,816	3,280,017	12,746,151
33	3,131,312	148,705	3,280,017	9,614,838
34	3,167,844	112,173	3,280,017	6,446,994
35	3,204,802	75,215	3,280,017	3,242,192
36	3,242,192	37,826	3,280,017	0
Total	100,000,000	14,685,492	114,685,492

Tabel 1. Simulasi angsuran Suku bunga 5% fix 1 tahun (Bank A)

Bulan	Angsuran Pokok	Angsuran Bunga	Total Angsuran	Saldo Pinjaman
0				100,000,000
1	2,466,970	666,667	3,133,637	97,533,030
2	2,483,416	650,220	3,133,637	95,049,614
3	2,499,972	633,664	3,133,637	92,549,641
4	2,516,639	616,998	3,133,637	90,033,002
5	2,533,417	600,220	3,133,637	87,499,586
6	2,550,306	583,331	3,133,637	84,949,280
7	2,567,308	566,329	3,133,637	82,381,972
8	2,584,423	549,213	3,133,637	79,797,548
9	2,601,653	531,984	3,133,637	77,195,896
10	2,618,997	514,639	3,133,637	74,576,898
11	2,636,457	497,179	3,133,637	71,940,441
12	2,654,034	479,603	3,133,637	69,286,408
13	2,671,727	461,909	3,133,637	66,614,680
14	2,689,539	444,098	3,133,637	63,925,142
15	2,707,469	426,168	3,133,637	61,217,673
16	2,725,519	408,118	3,133,637	58,492,154
17	2,743,689	389,948	3,133,637	55,748,465
18	2,761,980	371,656	3,133,637	52,986,485
19	2,780,393	353,243	3,133,637	50,206,092
20	2,798,929	334,707	3,133,637	47,407,162
21	2,817,589	316,048	3,133,637	44,589,574
22	2,836,373	297,264	3,133,637	41,753,201
23	2,855,282	278,355	3,133,637	38,897,919
24	2,874,317	259,319	3,133,637	36,023,602
25	2,893,479	240,157	3,133,637	33,130,123
26	2,912,769	220,867	3,133,637	30,217,354
27	2,932,188	201,449	3,133,637	27,285,166
28	2,951,735	181,901	3,133,637	24,333,431
29	2,971,414	162,223	3,133,637	21,362,017
30	2,991,223	142,413	3,133,637	18,370,794
31	3,011,165	122,472	3,133,637	15,359,629
32	3,031,239	102,398	3,133,637	12,328,390
33	3,051,447	82,189	3,133,637	9,276,943
34	3,071,790	61,846	3,133,637	6,205,153
35	3,092,269	41,368	3,133,637	3,112,884
36	3,112,884	20,753	3,133,637	0
Total	100,000,000	12,810,916	112,810,916

Tabel 2. Simulasi angsuran Suku bunga 8% fix 3 tahun (Bank B)

Pada simulasi angsuran table 1 dan 2, terlihat bahwa besarnya angsuran bunga yang harus dibayarkan ke Bank A lebih besar daripada Bank B. Hal ini karena pada Bank A, walaupun menggunakan suku bunga 5%, namun suku bunga tersebut hanya berlaku untuk satu tahun pertama, dimana suku bunga selanjutnya menggunakan suku bunga konter sebesar 14%.

Berkaca kepada hal tersebut di atas maka dalam memilih Bank sebaiknya Anda membuat atau meminta simulasi angsuran kepada Bank yang bersangkutan sehingga perbedaan jumlah angsuran yang harus dibayarkan menjadi lebih jelas.