Karakteristik KPR yang Berhubungan dengan Developer

Terdapat beberapa karakteristik pembiayaan KPR yang berhubungan dengan developer, yaitu:

1.    Harus terdapat Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan Developer

Perjanjian kerjasama tersebut berisi kesepakatan-kesepakatan antara Bank dan Developer terkait pembiayaan KPR bagi pembeli Rumah yang dibangun oleh developer. Bank dapat membiayai Rumah tersebut baik dalam bentuk indent (belum jadi) maupun ready stock (sudah jadi). Untuk dapat bekerja sama dengan Bank, Developer harus memenuhi beberapa persyaratan, antara lain:

a.    Memiliki legalitas perusahaan yang lengkap.

b.    Memiliki legalitas proyek yang lengkap.

c.    Perusahaan dan pengurusnya tidak terdaftar dalam daftar hitam BI.

d.    Memiliki pengalaman, minimal dua kali menyelesaikan proyek.

e.    Lokasi proyek perumahan marketable dan memiliki akses yang memadai.

f.     Harga rumah yang ditawarkan wajar, sesuai harga pasaran yang berlaku.

2.    Proses Buy Back Guarantee

Bank dapat membiayai rumah yang Anda beli dari developer dalam kondisi rumah Indent (rumah dalam pesanan / belum jadi atau dokumen legalitas seperti sertifikat dan IMB belum diselesaikan). Lalu bagaimana jika karena situasi yang tidak diinginkan, sehingga kredit Anda menjadi macet? Tentu saja Bank harus melakukan kegiatan lelang atas Rumah / agunan KPR Anda. Lalu bagaimana jika kondisi rumah masih dalam kondisi indent / belum jadi? Jika harus dilelang tentu harganya akan menjadi sangat rendah, dan Bank akan dirugikan. Oleh sebab itu dalam salah satu pasal Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan Developer, disebutkan pasal Buy Back Guarantee, artinya pihak developer akan menyelesaikan sisa kredit dan tunggakan Anda, untuk selanjutnya Bank akan mengalihkan Rumah yang Anda beli tersebut kembali kepada pihak Developer. Kondisi ini bisa sangat merugikan Anda apabila Anda sudah dalam kondisi hampir melunasi kredit Anda atau nilai sisa kredit Anda jauh lebih kecil daripada nilai Rumah yang Anda agunkan. Jika Anda mengalami hal tersebut, maka sebaiknya sebelum kredit Anda benar-benar macet, Anda harus berkomunikasi dengan pihak Bank dan Developer untuk melakukan penjualan terhadap rumah Anda. Dengan negoisasi ini, minimal akan ada uang yang bisa dikembalikan kepada Anda karena dalam kondisi normal, harga Rumah harusnya mengalami kenaikan setiap tahunnya. Sebagai contoh, apabila 3 tahun yang lalu Anda membeli Rumah seharga Rp 300 jt melalui KPR senilai Rp 200 jt. Misal saat ini sisa KPR Anda Adalah Rp 150 jt dan nilai Rumah Anda saat ini adalah Rp 400 jt. Jika karena sesuatu hal KPR Anda menjadi macet dan Bank melaksanakan proses BBG kepada Pihak Developer, maka Developer cukup menebus sebesar Rp 150 jt kepada pihak Bank, untuk selanjutnya Rumah Anda tersebut akan dialihkan kepada pihak Developer. Jika Anda bernegosiasi dahulu dengan pihak Bank dan Developer sehingga Anda diberikan tenggat waktu bersama developer untuk menjual Rumah Anda seharga Rp 350 jt saja, maka Anda masih bisa mendapat uang kembalian sebesar Rp 200 jt (Nilai jual beli Rumah Anda dikurangi dengan sisa KPR yang harus dilunasi). Cukup menguntungkan bukan?

3.    Payment Guarantee

Payment guarantee ini hampr mirip dengan buy back guarantee, dimana perbedaannya adalah jika pada buy back guarantee, pihak developer akan mengambil alih seluruh sisa kredit dan tunggakan Anda, maka untuk payment guarantee, pihak developer hanya akan menyelesaikan tunggakan angsuran Anda di Bank. Selanjutnya Developer akan berusaha menjual Rumah Anda tersebut. Hasil dari penjualan Rumah Anda tersebut akan digunakan untuk melunasi sisa kredit Anda di Bank.

4.    Skim pencairan bertahap 
     Jika Anda membeli Rumah dalam kondisi Indent, sangat disarankan Anda membelinya dari developer dengan skema cicilan bertahap karena Anda dapat ikut memonitor progress pembangunan Rumah Anda. Jika Anda membeli secara cash, maka jika suatu saat pembangunan rumah Anda terhenti karena sesuatu hal, maka resiko uang Anda tidak kembali akan lebih besar. Ada alternative lainnya jika Anda ingin membeli rumah secara indent, maka Anda dapat memanfaatkan fasilitas KPR Bank. Bank akan membantu Anda memonitor penyelesaian pembangunan rumah Anda melalui skema pencairan bertahap sesuai dengan perkembangan pembangunan Rumah Anda. Model skema pencairan berrahap ini biasanya adalah 40:30:20:10. Maksudnya adalah, Bank akan mencairkan kredit Anda kepada pihak developer sebesar 40% dari plafond kredit Anda ke rekening developer setelah pondasi diselesaikan, kemudian selanjutnya sebesar 30% akan dicairkan saat bangunan rumah Anda sudah selesai atap, sebesar 20% saat rumah Anda sudah memasuki tahap finishing, dan terkahir sebesar 10% saat rumah sudah jadi 100% dan sertifikat serta IMB sudah diselesaikan oleh Developer.