Proses KPR di Bank

Setelah Anda memenuhi persyaratan pengajuan KPR tersebut, selanjutnya pihak Bank akan memproses pengajuan KPR Anda sekitar 3 s.d. 5 hari kerja. Pemrosesan KPR selama 3 hari kerja biasanya merupakan service level agreement (SLA) untuk pemohon kredit fixed income, sedangkan untuk non fixed income, lamanya proses KPR adalah 5 hari kerja. Proses KPR akan menjadi lama karena ada beberapa dokumen persyaratan kredit yang belum Anda penuhi. Sebaiknya Anda mengajukan KPR ke lebih dari satu Bank supaya Anda dapat memilih penawaran yang terbaik.

Berikut adalah tahapan proses KPR yang umumnya dilakukan oleh Bank:

1.    Proses BI Checking

Setelah dokumen persyaratan calon peminjam (calon debitur) diterima, Bank akan segera melakukan BI Checking untuk melihat pinjaman dan track record pinjaman di seluruh Bank yang Anda miliki. Proses ini sebenarnya sangat singkat, yaitu sekitar 10 s.d. 15 menit. Kadang-kadang proses BI checking ini berlangsung cukup lama bila terdapat gangguan jaringan di Bank atau di Bank Indonesia (BI).

2.    Penilaian Agunan (Appraisal)

Setelah Bank mendapatkan hasil BI Checking, Bank akan segera melakukan penilaian agunan. Penilaian agunan ini dapat dilakukan oleh penilai internal Bank atau penilai Independent tergantung plafond kredit yang Anda ajukan. Untuk plafond kredit dibawah Rp 5 Milyar, biasanya Bank hanya akan menggunakan Penilai internal Bank saja. Pihak penilai agunan  akan menghubungi Anda dan pihak penjual waktu pelaksanaan penilaian. Pastikan bahwa pihak penjual atau penjaga Rumah ada di lokasi saat penilaian karena pihak penilai membutuhkan akses untuk masuk ke dalam Rumah. Proses penilaian dan pembuatan laporan hasil penilaian biasanya berlangsung sekitar 2 hari kerja.

3.    Proses analisa 5 C (Character, Capacity, Capital, Condition, Collateral)

Proses analisa dalam pemberian kredit merupakan faktor yang sangat penting bagi Bank dalam pengambilan  keputusan untuk menyetujui atau menolak permohonan KPR.  Prinsip analisa  yang dilakukan sebelum memutuskan permohonan KPR yang akan diajukan oleh calon debitur biasanya dikenal  dengan prinsip 5C. Analisa ini dilakukan oleh bank untuk memastikan bahwa KPR yang disalurkan Anda dapat terbayar kembali sesuai dengan jangka waktu yang diperjanjikan.

Analisis 5C yang dilakukan oleh Bank, yaitu:

a.    Analisa Character

Merupakan proses analisa yang dilakukan oleh Bank dalam rangka mengetahui apakah Anda mempunyai karakter yang baik, jujur dan mempunyai komitmen untuk membayar angsuran KPR secara tepat waktu.

Untuk mengetahui gambaran karakter Anda, Bank akan menganalisa hal-hal sbb:

1.    BI Checking

Melalui analisis laporan hasil BI Checking, Bank dapat mengetahui gaya hidup Anda. Bank akan membandingkan besarnya penghasilan Anda dengan jumlah pinjaman yang ada di Bank. Pola konsumsi Anda juga bisa diketahui melalui pola pemakaian kartu kredit yang ada. Bank juga akan melihat ketepatan waktu dan kedisiplinan Anda dalam melaksanakan kewajiban angsuran atas pinjaman yang Anda miliki.

2.    Informasi hasil wawancara dengan calon debitur dan Pihak Ketiga

Bank akan menilai Anda saat mereka berkomunikasi dengan Anda baik dalam proses pengumpulan dokumen persyaratan KPR maupun konfirmasi terhadap dokumen yang Anda telah berikan tersebut. Calon debitur yang terkesan tidak jujur, menyembunyikan informasi atau tidak kooperatif dalam memenuhi persyaratan Bank akan mendapat penilaian yang negatif. Bank juga akan mencari informasi tentang karakter Anda melalui tetangga, teman kerja, atasan langsung Anda, dll. Bila Bank mendapat negatif informasi dari pihak-pihak tersebut maka akan berakibat penolakan terhadap pengajuan KPR Anda.

b.    Analisa Capacity

Merupakan proses analisa yang dilakukan oleh Bank untuk mengetahui kondisi dan kemampuan keuangan Anda dalam memenuhi kewajiban pembayaran angsuran sesuai jangka waktu KPR.  Metode Bank dalam melakukan analisa akan berbeda-beda tergantung latar belakang Anda (karyawan, profesioanal atau pengusaha).

1.    Analisa Capacity seorang karyawan

a.    Bank akan mengkonfirmasi kebenaran dokumen penghasilan Anda atau slip gaji Anda ke atasan atau pihak HRD / personalia perusahaan Anda

b.     Bank juga akan melihat kesesuaian antara dokumen penghasilan dengan rekening Koran/tabungan  Anda

c.    Penghasilan yang dapat diperhitungkan dalam analisa ini adalah penghasilan bersih setelah dipotong pajak

d.    Penghasilan lain seperti insentif, bonus, lembur biasanya akan diperhitungkan 50% saja karena dianggap sebagai penghasilan tidak tetap

2.    Analisa Capacity seorang profesional (dokter, pengacara, dll)

a.    Jika memungkinkan Bank akan mengkonfirmasi pemberi kontrak kerja Anda, misalnya Rumah sakit dimana Anda berpraktik.

b.    Bank akan melihat kesesuaian antara rekapituasi pendapatan Anda setahun terakhir  dengan rekening Koran/tabungan  Anda

c.    Penghasilan yang diakseptasi adalah penghasilan rata-rata per bulan selama setahun terakhir

3.    Analisa Capacity seorang pengusaha

a.    Bank akan mengecek kebenaran laporan keuangan perusahaan Anda melalui bukti-bukti penjualan dan pembelian, stok barang, dan wawancara dengan bagian keuangan/akunting perusahaan Anda

b.    Bank juga akan mengkonfirmasi rekanan bisnis Anda baik supplier, pembeli, bahkan kompetitor Anda untuk mengetahui reputasi Anda

c.    Bank akan melihat kesesuaian transaksi keuangan Anda pada rekening koran / giro Anda. Oleh karena itu Anda harus rajin bertransaksi melalui Bank karena semakin tercermin transaksi Anda pada mutasi rekening koran maka akan mempertinggi scoring analisa kredit Anda

d.    Penghasilan Anda yang dapat diakseptasi oleh Bank bisa berasal dari gaji bulanan yang dialokasikan oleh perusahaan untuk Anda, atau sebagian laba yang dibagikan untuk pemilik. Beberapa Bank juga melakukan pendekatan lain untuk memperhitungkan pendapatan Anda yaitu melalui laba yang dihasilkan oleh perusahaan Anda, yang disesuaikan dengan porsi kepemilikan saham Anda pada perusahaan tersebut.

Setelah mendapatkan penghasilan per bulan Anda, Bank akan menghitung berapa kemampuan Anda dalam membayar angsuran bulanan supaya kondisi keuangan Anda bisa tetap sehat. Maksimum kemampuan Anda dalam membayar angsuran bulanan ini biasanya disebut Repayment Capacity (RPC). Metode perhitungan RPC, berbeda-beda antara satu Bank dengan Bank lainnya. Hal ini akan menyebabkan perhitungan  jumlah plafond/maksimum kredit yang akan disetujui juga akan berbeda. Oleh sebab itu, sesuai dengan yang penulis pernah sarankan sebelumnya, usahakan ketika Anda berniat mengajukan KPR, maka ajukanlah permohonan KPR Anda tersebut ke lebih dari satu Bank.

Berikut beberapa contoh metode perhitungan RPC yang dilakukan oleh beberapa Bank:

1.    RPC A = (Penghasilan per bulan – biaya hidup) x 70%

2.    RPC B = (Penghasilan  per bulan) x 30%

3.    RPC C = (Penghasilan per bulan) x tiering penghasilan

Pada Bank C, tiering ini biasanya disesuaikan besarnya penghasilan per bulan Anda. Sebagai contoh:

·         Penghasilan per bulan < Rp 5 juta, memiliki tiering 30%

·         Penghasilan per bulan Rp 5 s.d Rp 10 juta, memiliki tiering 35%

·         Penghasilan per bulan Rp 10 s.d. Rp 20 juta, memiliki tiering 40%

·         Penghasilan per bulan Rp 20 s.d. Rp 30 juta, memiliki tiering 45%, dst

Dalam hal ini Bank mengasumsikan bahwa semakin tinggi penghasilan per bulan, maka kemampuan membayara angsuran akan semakin meningkat.

Melihat perbedaan metode perhitungan RPC tersebut di atas, maka Anda yang memiliki penghasilan per bulan Rp 25 juta akan memiliki RPC yang berbeda dimata masing-masing Bank, yang akan berkorelasi dengan besaran palfond KPR yang akan Anda terima. Hal ini dapat diilustrasikan sbb:

1.    Bank A akan menghitung RPC Anda sebagai berikut:

 (asumsi biaya hidup per bulan si A adalah Rp 7 juta)

(Rp 25 juta – Rp 7 juta) x 70% = Rp 12.6 juta / bln

2.    Bank B akan menghitung RPC Anda sebagai berikut:

Rp 25 juta x 30% = Rp 7.5 juta / bln

3.    Bank C akan menghitung RPC Anda sebagai berikut:

Rp 25 juta x 45% = Rp 11.25 juta / bln

Setelah menghitung RPC Anda, Bank akan menghitung besaran plafond KPR yang akan Anda terima. Semakin besar RPC Anda, maka plafond KPR Anda juga akan semakin besar dengan asumsi suku bunga yang ditawarkan ketiga Bank tersebut adalah sama. Bank dengan suku bunga yang paling tinggi akan memberikan plafond kredit yang lebih rendah karena angsuran KPR per bulannya relative lebih besar.

Walaupun memiliki metode perhitungan RPC yang sama dan suku bunga yang sama, Bank belum tentu akan memberikan plafond KPR yang sama kepada Anda. Sebagai contoh Bank X, Y dan Z memiliki suku bunga yang sama yaitu 8% fixed 5 tahun pertama (disebut suku bungan promo), selanjutnya mengikuti suku bunga pasar yang berlaku. Suku bunga pasar ini biasanya berkisar 13 – 15% (asumsi Bank- bank tersebut memiliki suku bunga pasar yang sama yaitu 14%). Bank X, Y dan Z tersebut dapat menghitung maksimum plafond KPR yang diberikan dengan asumsi suku bunga promo, suku bunga pasar atau suku bunga rata-rata. Hal ini dapat diilustrasikan sebagai berikut:

·         Bank X akan menghitung maksimum plafond dengan asumsi suku bunga promo (8%)

·         Bank Y akan menghitung maksimum plafond dengan asumsi suku bunga pasar (14%)

·         Bank Z menghitung maksimum plafond dengan asumsi suku bunga rata-rata ((8%+14%)/2) = 11%

Dari ketiga model perhitungan tersebut di atas, maka Bank A akan memberikan maksimum plafond yang terbesar. Seperti yang pernah sampaikan sebelumnya bahwa semakin tinggi suku bunga yang dikenakan kepada Anda maka besarnya angsuran per bulan akan semakin besar.

     3. Analisa Capital

Capital adalah modal yan perlu disertakan dalam pembelian Rumah. Semakin besar modal yang dikeluarkan oleh calon debitur dalam pembelian Rumah maka calon debitur tersebut dianggap makin serius untuk memiliki Rumah dan akan semakin meyakinkan bagi bank. Modal ini biasanya dalam bentuk Uang muka (Down Payment) yang dikeluarkan untuk membeli Rumah. Selain itu Bank juga akan melihat saldo rekening yang Anda miliki, dimana Bank akan mengasumsikan bahwa seseorang yang memiliki saldo rekening yang memadai maka orang tersebut berarti telah benar-benar mempersiapkan diri untuk membeli Rumah yang diinginkannya.

    4. Analisa Collateral

Collateral adalah Rumah yang dijaminkan atas pembiayaan KPR  yang Anda ajukan. Collateral ini biasanya disebut dengan agunan. Agunan merupakan sumber pembayaran kedua (Second way Out).  Jika Anda tidak dapat membayar angsuran sesuai yang disepakati, maka Bank dapat melakukan penjualan terhadap Rumah Anda.  Penjualan Rumah Anda tersebut dapat dilakukan dengan melibatkan Anda selaku pemiliki Rumah (jual damai), ataupun tanpa melibatkan Anda, atau biasa disebut lelang agunan. Hasil penjualan Rumah Anda akan digunakan sebagai sumber pembayaran kedua untuk melunasi sisa KPR apabila terjadi wanprestasi. Jika ada sisa atas penjualan Rumah Anda tersebut maka akan dikembalikan kepada Anda.

Dalam analisis agunan, Bank sangat memperhatikan marketability dari agunan tersebut. Agunan disebut marketable apabila Bank merasa mudah untuk menjual agunan tersebut dalam waktu singkat. Bank mengetahui kondisi dan nilai dari agunan itu sendiri dari proses penilaian / appraisal yang dilakukan oleh Bank, dimana biasanya berlangsung sekitar 2 (dua) hari kerja.

5. Analisa Condition of Economy

Merupakan analisis terhadap kondisi perekonomian yang dikaitkan dengan sektor usaha calon nasabah atau tempat nasabah bekerja. Bank biasanya memiliki list atau daftar usaha-usaha yang boleh atau tidak boleh untuk dibiayai dimana penentuan daftar ini salah satunya dipengaruhi oleh kondisi ekonomi yang ada pada waktu tertentu. Sebagai contoh, pada saat marak terjadi flu burung, maka bidang usaha yang terkait dengan peternakan unggas akan mendapat skor yang rendah, bahkan bisa memperoleh predikat blacklist dari Bank.

Analisis 5C ini akan dilakukan secara komprehensif  oleh Bank untuk selanjutnya akan digunakan oleh Bank dalam mengambil keputusan disetujui atau tidaknya permohonan KPR Anda. Proses analisis ini juga bisa berlangsung sangat singkat (bisa hanya dalam hitungan menit) karena Bank memiliki tenaga ahli yang cukup kompeten dalam melakukan analisa. Jadi jika ditotal, proses KPR yang Anda ajukan ke Bank hanya memakan waktu 3 hari kerja. Jika proses KPR Anda lebih dari 5 hari kerja, maka sebaiknya Anda menanyakan ke Bank secara langsung untuk mengetahui penyebabnya.

Atas hasil analisis 5C tersebut, Bank akan memberitahukan hasil Putusan Kredit kepada Anda melalui Surat Pemberitahuan Putusan Kredit (SPPK). Di dalam SPPK minimal tercantum plafond kredit yang disetujui, jangka waktu kredit, suku bunga kredit, biaya-biaya KPR, dan syarat yang harus dipenuhi sebelum akad kredit dilaksanakan.

Jika KPR Anda ditolak oleh Bank, maka biasanya Bank tidak bersedia menyampaikan alasan penolakan KPR Anda tersebut karena terkait dengan kerahasiaan informasi. Namun Anda secara informal dapat melakukan pendekatan personal kepada pegawai Bank sehingga  minimal Anda akan mendapat clue atas alasan penolakan KPR Anda, sehingga pada pengajuan KPR selanjutnya, Anda dapat memperbaikinya.